Mietrecht
Befristete Aussetzung von Mietzahlungen
wegen Corona-Pandemie

Im Zuge der aktuellen Einschränkungen des täglichen Lebens im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie kommt es sowohl im privaten wie auch im geschäftlichen Rechtsverkehr im Einzelfall zu finanziellen Anspannungen. Aufgrund akutem Umsatzwegfalls ist es dem einzelnen unter Umständen aktuell nicht mehr möglich, seinen fortlaufenden Verpflichtungen aus vertraglichen Bindungen wie z. B. Mietverhältnissen über Wohn- und Gewerberäume fristgerecht nachkommen zu können. Ein Zahlungsverzug von Mietzahlungen kann zur fristlosen Kündigung des zugrunde liegenden Mietvertrages führen und so Existenzen nachhaltig bedrohen. Aus diesem Anlaß hat der Bundestag am 27. März 2020 das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschlossen.

Für Miet- und Pachtverhältnisse ist in dem Gesetz Folgendes geregelt:

§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Nach dieser Regelung hat der Mieter die Möglichkeit, Mietzahlungen in dem Zeitraum April 2020 bis Juni 2020 - mithin für 3 Monate - auszusetzen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Aussetzungen auf der aktuellen COVID-19-Pandemie beruhen. Im Zweifel muss diese Ursächlichkeit glaubhaft gemacht werden. Eine Glaubhaftmachung kann z. B. durch Vorlage behördlicher Verfügungen zur Betriebsuntersagung oder Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung erfolgen.

Der Schutz vor einer möglichen Kündigung des Mietverhältnisses reicht aber lediglich für rückständige Mietzahlungen aus dem Zeitraum April bis Juni 2020. Nur hierauf basierende Kündigungen sind ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass z. B. vorangegangene Zahlungsrückstände oder andere Kündigungsgründe von diesem Kündigungsschutz nicht erfasst sind und weiterhin im Einzelfall das Recht zur Kündigung des Mietvertrages ermöglichen.

Die fälligen Mietzahlungen in der Zeit April bis Juni 2020 werden dem Mieter allerdings nicht erlassen. Sie bleiben weiterhin zur Zahlung an den Vermieter fällig. Das Gesetz sieht vor, dass diese Mietzahlungen bis maximal zum 30. Juni 2022 gestundet werden. Bis zum 30. Juni 2022 sind damit die ausgesetzten Mietzahlungen vollständig an den Vermieter zu zahlen. Darüberhinaus befindet sich der Mieter in dieser Zeit natürlich mit seinen Mietverpflichtungen im Zahlungsverzug und ist im Zweifel zur Zahlung von Verzugszinsen verpflichtet. Das bedeutet, dass der Zahlungsaufschub für den Mieter nicht umsonst ist. Der gesetzliche Verzugszins gem. § 288 BGB beträgt derzeit für Verbraucher 5 Prozentpunkte über dem Basiszins p. a. und für Nichtverbraucher sogar 9 Prozentpunkte über dem Basiszins. Der Basiszins beläuft sich aktuell auf minus 0,88 %.

Kommt der Mieter seinen offenen Mietzahlungsverpflichtungen aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 nach dem 30. Juni 2022 nicht vollständig nach, droht ihm die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter. Dies muss sich der Mieter stets vor Augen halten. Die Mietzahlungsverpflichtung wird durch das oben genannte Gesetz nicht erlassen. Es gilt daher vorausschauend die Liquidität zu planen.

Grundsätzlich sollte aber gelten, dass jede Vertragspartei eines Miet- oder Pachtvertrages bei Inanspruchnahme dieser befristeten Zahlungsaussetzungsmöglichkeit den direkten Kontakt zum anderen Vertragspartner suchen sollte, da dieser durch die Zahlungsaussetzung nicht unerheblich in seiner Finanzplanung betroffen ist. Dies gebietet der grundsätzliche Anstand unter Vertragspartnern. Zerschlagenes Porzellan lässt sich nur schwer wieder kitten.

Wir wünschen allen betroffenen Vertragsparteien, dass sie gut durch diese schweren Zeiten kommen.


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